Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche (GF) je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (vgl. § 20 Abs. 2 BauNVO). Da die Geschossflächenzahl mit Bezug auf die Grundstücksfläche festgesetzt wird, ist sie eine relative Größe. Die Geschossflächenzahl ist immer eine Dezimalzahl.
Eine GFZ von bspw. 0,6 bei einem Grundstück von 600 m2 bedeutet, dass dort 360 m2 Geschossfläche erstellt werden darf.
Die Festlegung einer Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche im Bebauungsplan dient der Dimensionierung der Gebäude und reguliert die Bebauungsdichte des Plangebiets. Diese Regelungen betreffen das Maß der baulichen Nutzung.
Die Gemeinde ist bei der Festlegung der Geschossflächenzahl an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Diese reichen von 0,2 (für Wochenendhausgebiete) über 0,4 (für Kleinsiedlungsgebiete), 1,2 (für reine und allgemeine Wohngebiete, Dorfgebiete und Mischgebiete), 1,6 (für besondere Wohngebiete) und 2,4 (für Gewerbegebiete, Industriegebiete und sonstige Sondergebiete) bis zu 3,0 (für Kerngebiete) (vgl. § 17 Abs. 1 BauNVO). Außer in Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten können diese Obergrenzen aber in Einzelfällen überschritten werden. Die Höchstmaße gelten nur für die Bauleitplanverfahren der Gemeinden, nicht in Baugenehmigungsverfahren. Dort sind nur die evtl. im Bebauungsplan festgesetzten Höchstmaße maßgeblich.
Größe der Geschossfläche
Statt einer Geschossflächenzahl kann die Gemeinde im Bebauungsplan auch die absolute Größe der Geschossfläche festsetzen (vgl. § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO gelten mit ihren Ausnahmen auch in diesem Fall. Die tatsächliche Geschossflächenzahl ist unter Berücksichtigung der Größe der Grundstücke aus der festgesetzten Größe der Geschossfläche zu ermitteln.
Festsetzung der Geschossflächenzahl
Die Festsetzung von Geschossflächenzahl und Größe der Geschossfläche erfolgt mittels der Planzeichen 2.1 und 2.2 der Anlage zur Planzeichenverordnung 1990. Bei der Festsetzung des Höchstmaßes für die Geschossflächenzahl oder für die Größe der Geschossfläche kann zugleich ein Mindestmaß festgesetzt werden (vgl. § 16 Abs. 4 BauNVO).
Ermittlung der zulässigen Geschossfläche
Diese ergibt sich entweder – bei entsprechender Festsetzung (GF) – direkt aus dem Bebauungsplan oder – wenn eine Geschossflächenzahl festgesetzt ist – aus dem Produkt von Geschossflächenzahl und maßgeblicher Grundstücksfläche i. S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO (vgl. § 20 Abs. 2 BauNVO; zur maßgeblichen Grundstücksfläche i. S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO siehe die Erläuterungen zur Grundflächenzahl).
Begriff der Geschossfläche
Die Summe der Flächen der Vollgeschosse eines Gebäudes ergibt die Geschossfläche. Die Fläche der Vollgeschosse wird dabei nach den Außenmaßen des Gebäudes berechnet (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Nach der BauNVO 1990 sind daher im Gegensatz zu den früheren Fassungen Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände nicht der Geschossfläche zuzuordnen. Mit dieser Umkehrung der bisherigen Rechtslage will der Gesetzgeber den Ausbau von Dach- und Kellergeschossen zu Wohnzwecken erleichtern und fördern. Die Gemeinden haben aber die Möglichkeit, auch in Bebauungsplänen, die in den Geltungsbereich der BauNVO 1990 fallen, die Anrechnung der genannten Aufenthaltsräume auf die Geschossfläche vorzusehen. Ebenso können sie Bebauungspläne, die in den Geltungsbereich der BauNVO von 1962, 1968 oder 1977 fallen, ändern und an die Neuregelung der BauNVO 1990 anpassen (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO).
Behandlung von Nebenanlagen, Garagen usw.
Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen (vgl. § 14 BauNVO), Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können (hierzu können insbesondere Garagen und Stellplätze gehören, vgl. § 6 Abs. 11 und 12 BauO NRW), unberücksichtigt (vgl. § 20 Abs. 4 BauNVO). Dasselbe gilt für bestimmte Garagen und Stellplätze (vgl. § 21a Abs. 4 BauNVO). Um die Errichtung von Tiefgaragen zu fördern, kann der Bebauungsplan vorsehen, dass sich die zulässige Geschossfläche um die Fläche der Tiefgarage erhöht (sog. »Tiefgaragenbonus«; vgl. § 21a Abs. 5 BauNVO). In diesem Fall werden die hohen Erstellungskosten einer Tiefgarage mit zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten abgegolten.
Bedeutung der zulässigen Geschossfläche für die Herstellungskosten
Die zulässige Geschossfläche ist wegen ihrer Relevanz für die Erstellungskosten eines Gebäudes gerade für den gewerblichen Wohnungsbau von erheblicher Bedeutung. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,5 darf je Quadratmeter Grundstücksfläche 0,5 qm Geschossfläche bzw. je 2 qm Grundstücksfläche 1 qm Geschossfläche errichtet werden. Bei einem Grundstückspreis von 500 Euro pro Quadratmeter tragen die Grundstückskosten zu den Baukosten für die Erstellung eines Quadratmeters Geschossfläche 1.000 Euro bei. Beträgt die Geschossflächenzahl hingegen 1,0, schlagen die Grundstückskosten nur mit 500 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche zu Buche.
Bedeutung der Geschossflächenzahl in der Immobilienbewertung
Die GFZ stellt bei der Grundstückswertermittlung eine wichtige Größe bei der Ermittlung des Bodenwertes dar. Sollte die GFZ des Bewertungsgrundstückes von den ortsüblich bebauten Grundstücken wesentlich abweichen, bedeutet das, dass das Grundstück besser oder schlechter ausgenutzt wird als andere Grundstücke.
