Energieausweis erstellen lassen
Energieausweis für alle Wohngebäude Pflicht
Im November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten, dass u.a. Regelungen für die Ausstellung von Energieausweisen bei Bestandsgebäuden enthält. Der Energieausweis ist auf dem Immobilienmarkt ein wirksames Instrument für mehr Transparenz in Bezug auf den Energiebedarf eines Gebäudes geworden. Mit dem „Energiepass-Label“ wird so selbstverständlich mit der Energieeffizienz geworben, wie es analog bei Kühlschränken und Waschmaschinen geschieht.
Der Energieausweis enthält im Wesentlichen folgende Aussagen:
- Energiekennwerte des Gebäudes
- Vergleichswerte zu anderen Gebäuden
- Sanierungsempfehlungen
Energieausweis für Käufer / Mieter:
Mieter, Käufer und Pächter von Gebäuden oder Wohnungen haben auf der Grundlage des GEG das Recht vor Vertragsabschluss einen Energieausweis einzusehen. Bei bestehenden Vertragsverhältnissen muss kein Energieausweis vorgelegt werden.
Der Energieausweis dient ausschließlich der Information des künftigen Nutzers. Rechtsansprüche lassen sich daraus nicht ableiten.
Vorteile:
- schnelle Entscheidungshilfe vor der Kauf- oder Mietentscheidung
- Senkung von Nebenkosten
- Steigerung der Behaglichkeit in den Räumen (Raumklima, Wohnkomfort)
- Verbraucherschutz durch Offenlegung der energetischen Qualität
Energieausweis für Eigentümer / Vermieter
Gebäudeeigentümer sind verpflichtet Miet- und Kaufinteressenten vor der Neuvermietung bzw. vor dem Verkauf von Gebäuden einen Energieausweis vorzulegen bzw. zugänglich zu machen.
Der Energieausweis ermöglicht es Gebäudeeigentümern die energetische Qualität Ihrer Gebäude am Markt darzustellen. Investitionen in die Gebäudehülle oder die Heizungsanlage werden dadurch für den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages sichtbar und erhöhen dadurch die Attraktivität des Gebäudes.
Vorteile:
- Werbung mit Energieeffizienz (Profilierung am Markt gegenüber Mitbewerbern)
- bessere Gebäudekenntnis und wirtschaftliche Modernisierungshinweise im Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen
- Möglichkeit zur Erzielung höherer Kauf- bzw. Mietpreise durch Qualitätsverbesserungen Ihres Gebäudes
- Werterhaltung bzw. Wertsteigerung Ihrer Immobilie
- Qualitätssiegel für Ihre Immobilie
Durch das GEG werden u.a. die Energieausweise für (bestehende) Gebäude und die energetischen Mindestanforderungen für die Modernisierungen, den Umbau, den Ausbau und die Erweiterung bestehender Gebäude geregelt.
Wann muss ein Energieausweis ausgestellt werden?
Energieausweise sollen ausgestellt werden, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Darunter versteht man z. B. den Verkauf eines Gebäudes oder die Vermietung einer Wohnung. Der Eigentumsübergang im Wege des Zwangsversteigerungsverfahrens ist davon jedoch nicht betroffen. Daraus ergeben sich auch die Anspruchsberechtigten, die eine Vorlage des Energieausweises verlangen können – Käufer und Mieter.
Diesen muss unaufgefordert ein Energieausweis zur Kenntnis gegeben werden.
Wenn kein Eigentümerwechsel stattfindet, ein Baudenkmal vorliegt oder ansonsten auch keine Gründe (Umbau, Ausbau usw.) bestehen, gibt es keine Verpflichtung zur Ausstellung eines Energieausweises.
Für Neubauten besteht bereits seit der EnEV 2002 eine prinzipielle Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises im Rahmen der Errichtung.
Wer darf die Energieausweise ausstellen?
Die Energieausweise für Bestandswohngebäude dürfen u.a. Bauingenieure mit einer zusätzlichen Fortbildung nach den Vorgaben des GEG erstellen.
Wie sieht der Energieausweis aus – welche Varianten gibt es?
Der Energieausweis soll u.a. zu folgenden Sachverhalten Auskunft geben:
- die Energieeffizienzklasse („Energielabel“ von A+ bis H)
- Vergleichswerte (z.B. zu Effizienzhaus 40 oder zu neu errichteten Gebäuden)
- Modernisierungsempfehlungen
Bis auf wenige Ausnahmen können für Bestandsgebäude Energieausweise sowohl auf der Grundlage des ingenieurmäßig berechneten Energiebedarfs (Bedarfsausweis) als auch auf Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis) erstellt werden.
Der Bedarfsausweis ist verbindlich vorgeschrieben bei Gebäuden mit bis zu 4 Wohneinheiten sowie einem Baujahr bis 1977 und die nicht nachträglich energetisch saniert wurden und mindestens die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 (WSchV 1977) erfüllen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Bedarfs- und Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis basiert im Wesentlichen auf den Abrechnungsunterlagen des tatsächlichen Verbrauchs (mindestens 3 Jahre) des Energieträgers für Ihre Heizung. Im Gegensatz dazu unterstellt der Bedarfsausweis ein genormtes Nutzerverhalten, bei einem genormten Klima und berücksichtigt alle individuellen Bauteile der Gebäudehülle sowie die Anlagentechnik im Detail.
Die zu Grunde liegenden Daten können beim Verbrauchsausweis in der Regel durch den/die Eigentümer(in) zur Verfügung gestellt werden, sodass eine Ortsbesichtigung nicht zwingend erforderlich ist. Beim Bedarfsausweis müssen eine Vielzahl von Bauteil- (u.a. Bauteilaufbau; Materialeigenschaften usw.) und Anlagendaten erfasst werden, die im Allgemeinen nicht von dem/der Eigentümer(in) zur Verfügung gestellt werden können, sodass beim Bedarfsausweis meistens eine Ortsbesichtigung durch den Energieausweisaussteller erforderlich ist.
Welche Vor- und Nachteile haben die Energieausweisarten?
Vorteile des Bedarfsausweises:
- Vergleichbarkeit von verschiedenen Objekten in ganz Deutschland möglich
- bauphysikalische Schäden / energetische
Schwachstellen können dokumentiert werden - Modernisierungsempfehlungen können gut und aussagekräftig erarbeitet werden
- gute Grundlage für weitere Sanierungsplanung und Variantenberechnung
Nachteile des Bedarfsausweises:
- bei fehlenden Unterlagen müssen Annahmen (z.B. beim Wandaufbau) getroffen werden
- errechneter Energiebedarf weicht oft vom tatsächlichen Energieverbrauch ab
- (teilweise) sehr hoher Aufwand
Vorteile des Verbrauchsausweises:
- unter starren Rahmenbedingungen (deutlich) günstiger als ein Bedarfsausweis
- „Screening“ umfangreicher Gebäudebestände zur Identifizierung der „größten Verschwender“
Nachteile des Verbrauchsausweises:
- kein reeller energetischer Vergleich mit anderen Wohngebäuden möglich
- nur bedingt Modernisierungsvorschläge durch die begrenzte Gebäudediagnose möglich
- Beurteilung einzelner Gebäudekomponenten ist nicht möglich
Wie lange gilt ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig, wenn keine Gründe entstehen einen neuen Ausweis ausstellen zu müssen (z.B. Modernisierung, größere Erweiterung). Zudem kann bei Gebäuden, bei denen eine energetische Modernisierung durchgeführt wird bzw. wurde ein (neuer) Bedarfsausweis zweckmäßig sein, da Verbrauchsdaten erst nach Jahren vorliegen und durch einen Bedarfsausweis beispielsweise ein Renditeobjekt zeitnah als energetisch günstig ausgewiesen werden kann und somit leichter zu vermieten wäre.
Was passiert, wenn man der Verpflichtung zur Ausstellung eines Energieausweises nicht nachkommt?
Eine Missachtung der Regelungen des GEG kann als Ordnungswidrigkeit bestraft werden. Diese sieht Bußgelder bis 15.000 € vor. Jedoch kann der Anspruchsberechtigte die Vorlage nicht direkt durchsetzen, da es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung handelt. Die zuständigen Landesbehörden könnten die Erstellung eines Energieausweises erzwingen.
Kann der Mieter auf die im Energieausweis angegebenen Modernisierungsmaßnahmen bestehen?
Nein. Der Vermieter kann die Mietsache jedoch verbessern (und der Mieter muss dies dulden), hat aber gleichzeitig die Möglichkeit bei einer Gebrauchswerterhöhung, Energieeinsparung usw. eine Mieterhöhung durchzuführen, die 11 % der für die entsprechende Wohnung aufgewendeten Kosten nicht übersteigen darf.