Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Generell gilt, dass während für die Vermietung von gewerblichen Räumen eine weitgehende Vertragsfreiheit besteht, für die Vermietung von Wohnraum jedoch vielfältige rechtliche Regelungen gelten. Nachfolgend wird sich vor allem auf die Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum beschränkt, wo die §§ 549 bis 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gelten.
Im § 557 des BGB findet sich: „Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.“ Da der Mieter in der Praxis kaum ein Mieterhöhungsverlangen geltend machen wird, bleibt der Blickwinkel auf das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gerichtet. Dieser kann die vertraglich vereinbarte Grundmiete (Kaltmiete) jedoch nicht nach Belieben erhöhen. Hierbei müssen folgende vier wesentliche Grundbedingungen erfüllt sein (§ 558 BGB):
Einjährige Sperrfrist
Die Sperrfrist von einem Jahr soll den Mieter davor schützen, das der Vermieter nicht kurzfristig die Miete erhöhen kann. Die Miete muss 15 Monate unverändert bleiben. Die Ankündigung zur Mieterhöhung ist ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder nach Einzug möglich.
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze soll den Mieter vor unerwartet hohen Mietsteigerungen schützen. Der Vermieter darf laut § 558 Absatz 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Auch in diesem Rahmen darf der Vermieter allerdings die Miete nicht beliebig und schon gar nicht alle drei Jahre automatisch um 20 Prozent steigern. Der Vermieter ist bei der Festlegung der Mietsteigerung an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Nur wenn die bisher verlangte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, spielen die Kappungsgrenzen überhaupt eine Rolle.
Mieterhöhung begründen und Vergleichsmiete beachten
3. Die Mieterhöhung muss begründet sein.
4. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
Der Vermieter muss eine Mieterhöhung begründen und dem Mieter erläutern, dass die zukünftige Miete das ortsübliche Niveau für eine vergleichbare Wohnung nicht übersteigt. Hierbei kann auf den Mietspiegel Bezug genommen werden (in vielen Gemeinden in Sachsen-Anhalt existieren jedoch keine qualifizierten Mietspiegel), die Erhöhung auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank gestützt werden, ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt werden oder drei vergleichbare Wohnungen mit einem höheren Mietzins benannt werden. Für den Vermieter am einfachsten ist es, die Mieterhöhung mit drei vergleichbaren Wohnungen zu begründen. Hier dürfen die Angaben allerdings nicht zu allgemein bleiben. Der Vermieter ist verpflichtet, die Vergleichswohnungen genau zu beschreiben. Hierzu gehört in der Regel der Name des Wohnungsinhabers, die Adresse, das Geschoss und der Quadratmeterpreis. Insbesondere der Quadratmeterpreis spielt eine besondere Rolle, da die Vergleichswohnungen kleiner oder größer sein dürfen.
Die begründete Mieterhöhung lässt sich umgehen, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen. Damit einhergeht, dass der Mieter durch die Sanierungsmaßnahme z.B. seinen Energieverbrauch senken kann oder dass der Vermieter andere bauliche Maßnahmen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat. In diesen Fällen kann der Vermieter die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen – jedoch erst nach Abschluss der Arbeiten.
Für Staffel- und Indexmietverträge sowie für mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen gelten besondere Vorschriften.
